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Die Immobilie nachhaltig sanieren: Was sich wirklich lohnt

Über die nachhaltige Sanierung einer Immobilie wird viel geredet. Es gibt unzählige Ratschläge und noch mehr Möglichkeiten. Wer eine Immobilie besitzt, für den ist so eine Sanierung durchaus sinnvoll und teilweise sogar notwendig. Immerhin lassen sich die Energiekosten senken und die CO2-Kosten sinken gleich mit. Zugleich steigt der Wert des Gebäudes. Aber welche Maßnahmen lohnen sich tatsächlich und sollten möglichst in Betracht gezogen werden? Dieser Artikel schaut sich das einmal an.

Mit den richtigen Sanierungsmaßnahmen lässt sich der Wert der Immobilie steigern und zudem sinken gleichzeitig die Kosten für Energie. Darüber hinaus winken auch noch staatliche Förderungen. Bildquelle: Finanzcheck.de

Dach erneuern: Energetisch ein sehr großer Hebel

Fakt ist: Diese Sanierungsarbeiten kommen früher oder später ohnehin auf alle Hausbesitzer zu. Bei guten Voraussetzungen sollte ein Dach nach spätestens 30 Jahren erneuert werden, da die Ziegel morsch werden und immer wieder Lücken aufweisen. Ist das Dach noch in Ordnung, so kann dennoch eine energetische Sanierung stattfinden. Sie funktioniert auch ohne die Neueindeckung, aber nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Dachstuhl – die Dachbalken müssen intakt sein und dürfen nicht dem Holzwurm zum Opfer gefallen sein. Fehlerhafte Balken müssen unbedingt ausgetauscht werden, wie auch die fehlerhafte Verlattung. Sind zu viele Schäden vorhanden, ist es teils sinnvoller, gleich das Dach neu einzudecken und den Dachstuhl von außen aufbereiten zu lassen.
  • Trockenheit – der gesamte Dachstuhl muss absolut trocken sein. Bei einer energetischen Sanierung des Dachstuhls wird eine Schutzfolie eingezogen, die mit der Dämmung vereint wird. Eindringende oder irgendwie auftretende Feuchtigkeit würde sich in der Dämmung absetzen und unweigerlich für Schimmel sorgen.

Ein gedämmter Dachstuhl ist jedoch sinnvoll. Bis zu dreißig Prozent Wärmeenergie kann so eingespart werden. Der Grund ist einfach: Warme Luft steigt nach oben. Allerdings sind die Kosten nicht zu ignorieren. Inklusive Wärmedämmung kostet das Dach rund 16.000 Euro, werden noch zusätzliche Fenster eingesetzt, um den Dachstuhl bewohnbar zu machen, steigen die Kosten. Wird rein eine Dämmung von der Innenseite eingesetzt und müssen dabei keine Reparaturen vorgenommen werden, so verringert sich der Betrag natürlich. Doch fallen nun wieder Gelder für die Verkleidung und den eigentlichen Dachstuhlausbau an.

Heizung austauschen: Hohe staatliche Förderungen warten

Je nach aktueller Heizungsanlage bleibt Hauseigentümern kaum eine andere Wahl, denn alte Heizungsvarianten verlieren ihre Zulassung. Grundsätzlich ist der Austausch aber sinnvoll, denn die Einsparungen mit modernen Modellen ist teilweise enorm. Nicht nur arbeiten neue Heizungsarten effizienter und können geringere Vorlauftemperaturen nutzen, sie werden auch gefördert. Das BAFA fördert etliche Heizungsmodelle mit recht hohen Beträgen, während die KfW günstige Kredite für Heizungen bietet. Aber was gilt allgemein?

  • Energieeinsparung – sie kann bis zu 30 Prozent betragen, zwanzig Prozent werden als Minimum angegeben. Die Einsparung hängt speziell mit der effizienten Arbeit der einzelnen Modelle zusammen. Zudem kommt es auch auf die Art der neuen Heizung an. Als Königsweg wird oft die Wärmepumpe bezeichnet, jedoch sollte hier vorher ein genauer Check erfolgen.
  • Zeitraum – rund alle 15 bis 20 Jahre werden die Anlagen bestenfalls erneuert. Oft bleibt Heizungsbesitzern auch keine andere Wahl, denn selbst, wenn es keine neuen Regelungen gibt, so werden die Ersatzteile knapp.
  • Kosten – im Regelfall kann mit 12.000 Euro und mehr zuzüglich der Montage gerechnet werden. Wie erwähnt, bestehen Fördermöglichkeiten. Wer die Anlage auf eine Wärmepumpe umstellt, der muss mit höheren Anschaffungskosten rechnen, hat dafür aber in der Folge kaum Betriebs- und Wartungskosten und benötigt keine Rohstoffe für den Heizungsbetrieb mehr.

Je nach Alter und Zustand des Hauses bleibt es allerdings nicht bei dem Austausch der Heizungsanlage. Auch alte Heizkörper sind nicht so effizient wie die neuen Modelle. Viele Hausbesitzer setzen daher auf eine Runderneuerung des gesamten Heizungstrakts, was die Kosten erhöht, aber auch den Wert des Hauses deutlich steigert. Schmale, kaum auffallende Heizkörper sind schlichtweg attraktiver als bullige Modelle der alten Zeit.

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Solaranlage nachrüsten: Den eigenen Strom produzieren
Dieser Punkt wird medial stark beleuchtet. Künftig wird es wohl so sein, dass Neubauten grundsätzlich eine Photovoltaikanlage besitzen müssen, aber auch Bestandsgebäude werden oft mit Regelungen in Verbindung gebracht. Generell ist es nicht mehr so, dass sich eine Solaranlage über die Einspeisevergütung finanziert. Die Vergütung sinkt stetig, doch kann der Hausbesitzer weiterhin finanziell profitieren:

  • Selbstnutzung – wird der produzierte Strom nicht eingespeist, sondern möglichst selbst genutzt, so fallen automatisch geringe Stromkosten an. Überschüssiger Strom lässt sich speichern oder doch einspeisen. Die Stromkosten sinken also in jedem Fall. Angesichts der allgemeinen Preissteigerungen in diesem Bereich ein durchaus guter Ausblick.
  • Speicherung – viele Versorger bieten Stromspeicher für Eigenheime an. Es fallen zwar Miet- oder Kaufkosten an, doch kann ein Hausbesitzer den selbst produzierten, aber nicht direkt genutzten Strom speichern und beispielsweise in der Nacht oder zum Laden des E-Autos nutzen. Er wird zum Teil unabhängig von der Stromversorgung, denn sein persönlicher Speicher lädt sich bei Sonnenlicht automatisch auf.

Normale Solaranlagen bieten eine Energieeinsparung von 15 Prozent. Wer die gesamte Dachfläche nutzt oder auch das Garagendach für die Stromgewinnung benutzt, der kommt auf weit höhere Werte. Jedoch steigen die Kosten mit der Größe der Anlage. Die Nachrüstung des Hauses kostet rund 12.000 Euro.

Die Kosten der Solaranlage lassen sich nicht mehr so einfach beziffern, wie es früher der Fall war. Einst kaufte der Hausbesitzer, ließ sie mit der Anlage installieren und zahlte dafür einen Preis. Hinzu kamen Wartungskosten. Heute gibt es diverse Modelle, bei denen die Anlage in der Größe nach Wahl nur noch gemietet wird. Die Module werden installiert, der Hausbesitzer zahlt monatlich eine Mietgebühr, die schon Wartung, Versicherung und weitere Kosten beinhaltet. Vielfach sind diese Varianten auch auf längere Sicht günstiger, zumal der Hausbesitzer meist den Anspruch hat, nach einigen Jahren neuere und somit verbesserte Module zu erhalten.

Fenster erneuern: Neben anderen Maßnahmen ein wichtiger Baustein
Fenster gehören zu den ständigen Schwachstellen eines Gebäudes. Sie sind nur indirekt mit der Fassade verbunden, was sich bei älteren Häusern gerne zeigt: Rund um das Fenster bilden sich Risse und Lücken, weil der Fensterrahmen nicht mit der Fassade mitarbeitet. Schon entsteht die indirekte – und nicht gewollte – ständige Lüftung der Räumlichkeiten und Heizungsluft entschwindet ins Freie. Auch aus diesem Grund gilt die Regel, dass Fenster in Wohnräumen nach zwanzig bis dreißig Jahren ersetzt werden sollten, auch wenn sie an sich noch nutzbar wären. Hinzu kommt:

  • Verglasung – der Großteil der heutigen Fenster in Bestandsbauten ist zweifach verglast. In einigen Häusern sind gar noch Einfachverglasungen verbaut, die energetisch – aus heutiger Sicht – katastrophal sind. Mittlerweile werden überwiegend dreifach verglaste Fenster eingebaut, die im Sommer die Kühle im Haus behalten und im Winter verhindern, dass die warme Luft austritt.
  • Sicherheit – Fenster sind Sicherheitslücken. Dies trifft vor allem auf die alten Fensterrahmen zu, die nicht den heutigen Einschätzungen zum Einbruchsschutz entsprechen. Mittlerweile werden die Fenster auf ihre Widerstandsfähigkeit geprüf
  • Kosten – pauschal kann mit rund 1.000 Euro je Fenster inklusive Einbau gerechnet werden.

Der Nachteil bei der Sanierung der Fenster liegt darin, dass dieser Kostenpunkt nur höchst selten alleine stehen kann – und sollte. Ein Austausch der Fenster wird idealerweise also immer nur im Paket mit anderen Maßnahmen zur energetischen Sanierung durchgeführt. Nur so lässt sich am Ende wirklich ein nennenswerter Effekt erreichen.

Fassadendämmung: Eine gute Unterstützung
Ungedämmte Fassaden sind mit ein Hauptgrund, warum Heizenergie verloren geht. Eine gute Dämmung kann bis zu 24 Prozent der Energiekosten einsparen, wobei es hier Unterschiede gibt. Die gut gedämmte Fassade gepaart mit einem ungedämmten Dach und Keller wird einen geringeren Einfluss haben. Aus diesem Grund ist eine Kombination der wichtigen energetischen Sanierungen stets am wirkungsvollsten.

Grundsätzlich gilt:

  • Wann – hat das Haus schon eine Dämmung, so sollte sie nach einem viertel Jahrhundert saniert werden. Generell gibt es den Leitsatz, dass Fenstersanierungen nur mit Fassadensanierungen funktionieren. Dichte Fenster in einer ungedämmten oder schlecht gedämmten Fassade würden automatisch zu Schimmel führen, da sich die Feuchtigkeit auf der kalten Fassade niederlässt.
  • Kosten – mit rund 18.000 Euro ist zu rechnen. Für die Dämmung müssen Putz und alte Dämmmittel entfernt und fachgerecht entsorgt werden. Nun werden das Mauerwerk aufbereitet und die Dämmplatten angebracht. Am Ende muss die Fassade wieder abgedichtet und mit Putz versehen werden.

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Je nach Gebäude kann es möglich sein, die Fassadendämmung zumindest teilweise in Eigenregie durchzuführen. Das Anbringen der typischen Dämmplatten ist nicht schwer, doch sollte niemand ohne fachmännischen Rat agieren. Es ist wichtig, die Fassade vorab begutachten zu lassen, wie auch das Eigenwerk an sich nach der Arbeit fachmännisch geprüft werden sollte. Fehlstellen und Lücken können sonst erneut zur Schimmelbildung beitragen. Wenngleich die Eigenarbeit durchaus Geld sparen kann, sollten Hausbesitzer nicht die notwendigen Werkzeuge und Sicherungsmittel vergessen. Für die Fassadendämmung ist ein Gerüst zwingend notwendig.

Fazit – die grundlegenden Punkte lohnen sich
Dach, Heizung, Fassade, Fenster – das sind die Sanierungsarbeiten, die sich immer lohnen. Meist sind sie ohnehin in gewissen Zeitabständen notwendig, denn sie tragen massiv zum Erhalt der Bausubstanz bei. Ein undichtes Dach führt unweigerlich zu Feuchtigkeitsschäden, die auf Dauer das ganze Haus schwächen. Fenster und Fassade gehören meist zusammen, da es sich kaum lohnt, einen Aspekt zu verbessern, wenn die andere Schwachstelle bestehen bleibt.

Neue Fenster in einer schlecht gedämmten Fassade führen zu Schimmel, während eine gedämmte Fassade alte Fenster schier im Mauerwerk verschwinden lässt. Auch die Solaranlage ist weiterhin sinnvoll, wenn auch nicht mehr aus Gründen des Geldverdienens. Die Einspeisevergütung ist zu gering, doch gibt es heute viele Möglichkeiten, den Strom selbst zu nutzen und auch zu speichern. Besitzer von E-Autos können nun bequem das Auto mit dem Strom vom Dach in der Nacht laden. Ob eine Solaranlage gekauft oder gemietet wird, hängt vom persönlichen Geschmack und von den Angeboten ab. Wichtig ist, bei allen Sanierungsvorhaben am Haus die Fördermöglichkeiten zu betrachten und zu prüfen, ob ein Fördermittel für das eigene Vorhaben in Betracht kommt.

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